De rol van de woningcorporatie

 

Als huismeester, sociaal beheerder, woonconsulent en als leidinggevende krijg je te maken met verward gedrag van bewoners.

 

Twee derde van de corporatiemedewerkers die in hun werk direct contact hebben met huurders, geeft aan dat ze meerdere keren per maand tot dagelijks te maken krijgt met verward gedrag.

 

Dat varieert van een huurder die ’s nachts over de galerij loopt en schreeuwt om een overleden echtgenoot, tot iemand die elke dag naar de corporatie belt omdat hij of zij ervan overtuigd is dat er iets onder de vloerbedekking beweegt. Ook kennen we de situatie dat pas bij een renovatie blijkt dat de huurder al jaren vervuild en vereenzaamd woont.

 

Uit de Aedes Corporatiemonitor Personen met verward gedrag van september 2017 blijkt dat corporaties het vaakst tegenkomen: verwaarlozing en vervuiling van de woning, geluidsoverlast, nachtelijke overlast door bijvoorbeeld paniekaanvallen, agressief gedrag tegen buren, huurachterstand, schade aan de woning en vereenzaming. 80 procent van de woningcorporaties ziet een toename van verward en agressief gedrag richting medewerkers. En een derde van de woningcorporaties maakte in 2017 incidenten mee waarbij een huurder die ernstig in de war was, bijvoorbeeld brand stichtte in de woning of opzettelijk het gas openzette met een explosie als gevolg.

 

Download hier de Aedes Corporatiemonitor Personen met verward gedrag, september 2017.

 

Wat is je taak als woningcorporatie?

Het is niet altijd meteen duidelijk waar je rol en verantwoordelijkheid als corporatiemedewerker begint en ophoudt in dit soort situaties. Het is in ieder geval belangrijk om je bewust te zijn van het wettelijke kader waarbinnen een woningcorporatie handelt. Zowel verhuurders als huurders hebben rechten en plichten ten opzichte van elkaar en de woonomgeving. Voor woningcorporaties gelden onder meer de volgende wettelijke kaders:

- De taak om sociale huurwoningen aan de doelgroep te verhuren.

- De plicht als verhuurder om in te grijpen als een huurder ernstige overlast veroorzaakt in de directe woonomgeving.

- De plicht als werkgever om de werknemers te beschermen en te ondersteunen in de uitvoering van de opgedragen taken.

- De mogelijkheid om te investeren in leefbaarheid in de directe woonomgeving van je eigen huurders, waaronder achter-de-voordeurprojecten.

- Als woningcorporatie maak je jaarlijks afspraken met de gemeente en huurdersorganisaties over wat je activiteiten zijn op onder meer het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen en leefbaarheid.

Ook een huurder heeft rechten en plichten ten opzichte van de woningcorporatie, die onder meer uit het huurcontract en de wet volgen. Zo moet een huurder zorg dragen voor de staat van de woning en mag hij of zij geen onrechtmatige overlast veroorzaken.

 

In de dagelijkse praktijk kom je soms situaties tegen die vragen oproepen. Hoe ver moet je als corporatiemedewerker gaan als je ziet dat het niet goed gaat met een huurder? Hoe nauw werk je samen met hulpverlenende instanties in de wijk? Woningcorporaties hebben binnen de wettelijke kaders ruimte om te bepalen hoe ze zich opstellen en hoeveel ze investeren op het thema wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid. Het kan dus per woningcorporatie verschillen hoe daarmee om wordt gegaan. Dat hangt onder meer af van de strategische visie van de corporatie, de lokale omstandigheden en de samenwerking met collega-corporaties en andere partijen binnen de gemeente. Het is raadzaam om binnen je organisatie het gesprek aan te gaan over wat je wel en niet doet als woningcorporatie.

 

Een aantal tips om richting te geven in de discussie:

- Denk vanuit de vraag: wat is mijn rol als verhuurder? Als verhuurder liggen je primaire taken in de verhuur en het beheer van de woning en woonomgeving (innen van de huur, staat van de woning, aanspreken op overlastgevend gedrag, inschakelen van andere partijen bij het aanpakken van schulden, overlast en/of woonfraude). Deze verplichtingen volgen uit het huurcontract. Andere partijen zijn primair verantwoordelijk voor de zorg voor de huurder (de gemeente, zorgorganisaties) en de openbare veiligheid (de politie).

- Denk vanuit de vraag: wat is mijn rol als sociale verhuurder? Je kan vanuit je maatschappelijke rol in samenspraak met de gemeente investeren in zaken als vroegsignalering en het voorkomen van huurachterstanden, de samenwerking met partijen in het sociaal domein, speciale woonvormen voor specifieke doelgroepen en in leefbaarheid en sociale cohesie in wijken en buurten. Woningcorporaties spraken in de Aedes Woonagenda met elkaar af om de komende jaren in te zetten op het voorkomen van huurschulden, het leveren van maatwerk en het samen met andere partijen voorkomen van woonoverlast.

- Denk vanuit de vraag: wat is mijn rol als werkgever? Ga in gesprek binnen je organisatie en zorg dat helder is wat er van medewerkers wordt verwacht, wat er van leidinggevenden wordt verwacht en waar grenzen liggen in verantwoordelijkheid. Borg de veiligheid van medewerkers door hen te ondersteunen bij de uitvoering en begrenzing van hun taken en verantwoordelijkheden.

- Denk vanuit de vraag: wat is mijn rol als samenwerkingspartner? Zorg dat de samenwerking met andere partijen in de wijk goed is en zoek uit en stem af wie waarvoor verantwoordelijk is. Stel grenzen over wat je wel en niet doet en maak deze duidelijk aan samenwerkingspartners in de wijk, zodat ze weten wat ze wel en niet van je kunnen verwachten. Maak hier indien nodig afspraken over en leg die zo nodig vast in prestatieafspraken en/of een convenant.

 

Waar ligt de ondersteuningsbehoefte van corporatiemedewerkers?

Vervolgens kun je bepalen wat je als corporatie nodig hebt aan ondersteuning en inzet. Uit onderzoek dat Aedes door het Verwey-Jonker Instituut liet uitvoeren, blijkt dat de meeste medewerkers van woningcorporaties (83%) behoefte hebben aan ondersteuning in de omgang met verward gedrag. Zij noemen als knelpunt met name een gebrek aan achtergrondkennis. 39% van de medewerkers die direct contact heeft met huurders, vindt dat zij onvoldoende kennis heeft van de oorzaken van verward gedrag en een derde geeft aan onvoldoende te weten hoe ze zich moet gedragen in direct contact met een verward persoon. Inzicht in de mogelijke oorzaken van verward gedrag kan daarbij helpen. Niet om daarmee zelf een diagnose te stellen, maar zodat je weet hoe je – voor je eigen veiligheid, voor die van de huurder en die van omwonenden – het beste kunt handelen in bepaalde situaties. Je kan daarmee ook beter inschatten of het zin heeft om een huurder zelf aan te spreken op bepaald gedrag en/of dat diegene daarbij professionele hulp nodig heeft.

 

Download het volledige onderzoek van het Verwey-Jonker Instituut.